¿Remodelar un inmueble o comprar nuevo?

La oferta inmobiliaria ha crecido considerablemente, comparada a los 5 años anteriores. Desde el punto de vista del comprador esto es muy bueno pues cuenta con una amplia variedad de opciones, lo que seguramente le permitirá obtener el inmueble que busca por un precio razonable. Sin embargo, y si consideras comprar un inmueble, es necesario tomar en cuenta algunos puntos que probablemente estás perdiendo de vista en medio de todo lo visualmente atractivo que se ofrece en el mercado. Para los ejemplos hemos tomado en cuenta inmuebles de 25 a 30 años de antigüedad.

1. Carácter

Añadir elementos únicos a un inmueble es costoso cuando se edifica en masa. Por ejemplo, grandes chimeneas, hornos de leña, bibliotecas con muebles a la medida o recibidores, son opciones que agregan un toque de originalidad, y que rara vez encontrarás en una propiedad nueva.

2. Construcción de mejor calidad

Una construcción antigua en buen estado seguramente será de mejor calidad que cualquier otra en el mercado actual. Materiales más fuertes, como piedra, bloques y losas, que de encontrarse en buenas condiciones sabrás que el inmueble fue construido para durar. Este aspecto se traduce en un buen punto de partida para trabajos de remodelación, mejor que empezar de cero y definitivamente mejor que una construcción nueva de menor calidad o calidad promedio.

3. Muestra tu visión

Una oportunidad que se presenta al remodelar una propiedad, es que puedes crear algo realmente único. Al contar con fuertes bases y características originales de estilos antiguos, puedes lograr una combinación de lo clásico con lo moderno. En otras palabras, tienes la oportunidad de crear algo que se adapte a tu estilo de vida en un pedazo de historia.

4. Espacio

Algo simplemente indiscutible. Espacios pequeños y la optimización de ellos no era un problema anteriormente. Si querían un gran salón, una inmensa cocina, espacios verdes con árboles, o espaciosas terrazas (en el caso de departamentos), pues lo construían y listo. Este punto es especialmente cierto en las zonas más cotizadas, y aquellas que comienzan a experimentar un incremento en el número de comodidades en sus alrededores, o la presencia de nuevos servicios (sean públicos como transporte o privados como centros comerciales). Por último, si aún consideras que las áreas no son exactamente las que quieres, casi siempre podrás deshacerte de una o dos paredes, después de todo recuerda que cuentas con estructuras fuertes.

5. Ubicación

Tomemos el punto anterior como parte de este. Un inmueble de unos 400 metros en una zona que se cotiza entre $1600 y $2600 (como La Carolina-República de El Salvador en Quito) puede costarte entre $640.000 y $1'040.000. Asumiendo que encontrarás un inmueble nuevo, o con pocos años de construcción, con tal espacio en dicho sector (probablemente un dúplex o penthouse), debes además tener en cuenta los acabados. Todas las construcciones nuevas se ofrecen con los mismos acabados o puedes escoger entre algunas opciones -que se ofrecen a todos los compradores- como pisos, mesones, muebles de cocina y ciertos elementos empotrables (como planchas de cocina). Si quieres algo realmente único y personalizado tendrás que desembolsar una cantidad adicional de dinero, haciendo que el precio se justifique casi en su totalidad por la ubicación y una que otra característica extra (como es el caso de edificios inteligentes con espacios novedosos como cines, gimnasio, salas de juego y cosas por el estilo) que también las analizaremos más adelante.

Si el precio se reduce a la ubicación principalmente ¿por qué no comprar una construcción antigua en sectores como el del ejemplo? u otros de categoría similar como Quito Tenis o González Suárez (que serán más residenciales pero con su ya tradicional exclusividad). Utilicemos los 400 metros del ejemplo anterior, el metro cuadrado en estas tres zonas para inmuebles antiguos se sitúa entre los $1000 y $1350 (precio final de venta), pudiendo incluso situarse por debajo del mínimo en inmuebles de oportunidad. Terminarías pagando entre $400.000 y $540.000, que se traduce en un 44% -o $370.000- menos si comparamos el precio promedio de ambos rangos.

6. Acabados

Partiendo de lo obvio, las construcciones antiguas cuentan con acabados característicos de su época y deberás invertir en ellos para agregar elementos modernos, mientras que las construcciones nuevas ya incorporan acabados modernos tanto al interior como en el exterior. Sin embargo, no siempre son de la mejor calidad posible, ojo no decimos que sean malos pero no es lo mejor que puedes comprar con tu dinero. Así que si vas a tener que optar por acabados distintos y mejores que los ofrecidos por el promotor/constructor, deberás sumar esos costos extras al precio final.

7. Tiempo

En este aspecto tiene la ventaja el inmueble nuevo, pues para remodelar tendrás que destinar más tiempo y atención, después de todo algo genial y único necesita de minuciosidad y esfuerzo.

8. Tecnología e innovación

La mayoría de construcciones nuevas, especialmente en las zonas de los ejemplos anteriores, cuentan con características destacadas, como iluminación y accesos inteligentes, sistemas de recolección de aguas lluvias (o pluviales), paneles solares para calentamiento de agua, enchufes para carga de autos eléctricos, entre otras. Así mismo, los edificios incorporan áreas de entretenimiento que complementan a las áreas habituales de los departamentos, como canchas deportivas, salas de cine, música o gimnasios, por mencionar las más comunes. Estos espacios tienen como propósito agregar valor y por ende justificar los precios de las unidades.

Si bien estas comodidades y extras no se encuentran en los inmuebles antiguos, es totalmente posible adecuar los espacios e incluso hacerlo a tu manera, recuerda además que estas áreas serían utilizadas por ti exclusivamente y no compartidas como en el caso de los edificios.

9. Expectativa de vida

El promedio de una construcción antigua varía de país a país, pudiendo llegar hasta los 120 años para construcciones de cemento, ladrillo, bloques, losas, piedra, madera. Pero tomaremos los 80 años como promedio para estas construcciones y los 60 años para las modernas, apegándonos en este caso a un coloquio del Getty Conservation Institute.

Las construcciones antiguas que hemos considerado tienen aún entre 50 y 55 años por delante, antes de necesitar trabajos de renovación. Las construcciones nuevas superan a estas, pero no por mucho (entre 5 y 10 años) y eso en el mejor de los casos. ¿Por qué? Debes tener en cuenta los materiales que predominan en los inmuebles nuevos, como cemento reforzado que permite increíbles formas y una construcción liviana, pero no es mejor sustituto para las combinaciones de bloque, ladrillo, estuco, mármol y piedras de construcción similares. Las paredes de vidrio utilizan juntas, selladores o revestimientos que probablemente logren 60 años. Adicionalmente, ciertas regulaciones y modificaciones que deben hacerse para cumplir con normas ecológicas, obligan a utilizar materiales modernos que carecen de una larga vida.

Esto no significa que sea algo malo, simplemente se trata de sacrificar la longevidad de la construcción por eficiencia, algo a lo que nos hemos venido acostumbrando en tantos otros tipos de bienes y que al parecer es inevitable. Mientras que para el propósito de este artículo, pues se trata de contrastar las dos realidades y de ponerte en perspectiva en caso de que la edad de la construcción sea tu mayor problema a la hora de considerar un inmueble antiguo.

10. Conclusión

Si buscas un inmueble de unos 350 metros de construcción en un sector de alta plusvalía en Quito, que cuente con acabados de la mejor calidad (no solo visualmente, sino en cuanto a materiales como mármol o piedras cinceladas, calefacción, grifería y herrajes de lujo, muebles de cocina y apliques en maderas exclusivas) y que incorpore tecnología (desde automatización hasta eficiencia ecológica), así como áreas poco comunes (como cine, sala de música) puedes considerar tanto un inmueble nuevo como uno antiguo, todo depende de cuánto estés dispuesto a pagar y de qué tanta importancia le des a la privacidad.

Un departamento de unos 130 metros, con dos dormitorios, sin parqueadero, en un edificio con áreas comunales como las que se ofrecen hoy en el mercado (y que podríamos decir que cumplen la función de los 220 metros faltantes para el caso que suponemos aquí) lo encuentras por unos $420.000. Supongamos también que pretendes agregar unos $100.000 en acabados (como los que planteamos en el párrafo anterior) y tecnología, sumando $520.000.

Ahora utilicemos el mismo monto como presupuesto para comprar y adecuar un inmueble antiguo. Un dúplex o penthouse de 350 metros, con 3 dormitorios, y al menos un parqueadero, cabe perfectamente en el presupuesto, y puedes encontrarlo desde los $1.000 por metro cuadrado, es decir, $350.000 (puedes comprar por menos incluso). Te restan $170.000 para remodelar, lo cual es más que suficiente. No olvides que este inmueble se sitúa en el mismo sector, podrás agregarle los mejores acabados y adecuar las áreas según tus necesidades (y caprichos) que además serán de tu uso exclusivo.

Si deseas mayor independencia, puedes decidirte por una casa, el precio casi no variará y podrás acceder a tu propio jardín e inclusive a una mayor cantidad de parqueaderos.

Finalmente, este ejemplo puede replicarse perfectamente para áreas y presupuestos menores.

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